État des lieux de sortie : ce qui peut vous être retenu

L'état des lieux de sortie est le document qui décrit le logement au moment où le locataire rend les clés. Confronté à celui d'entrée, il fixe la part des frais imputable au locataire et celle qui relève de l'usure normale, supportée par le bailleur.

Établi contradictoirement, il n'a rien d'une formalité : c'est la seule preuve de l'état du logement en fin de bail. Son absence, ou sa rédaction bâclée, prive la partie qui conteste de tout élément à opposer.

Ce que dit la loi

L'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 pose le principe : l'état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire, ou par un tiers mandaté par eux, lors de la remise puis de la restitution des clés. Il est réalisé en autant d'exemplaires que de parties, et un exemplaire est remis à chacune.

Le décret du 30 mars 2016 est venu préciser son contenu, jusque-là laissé à l'appréciation de chacun. Il rend obligatoires plusieurs mentions dans tout état des lieux, d'entrée comme de sortie.

• Le type d'état des lieux, d'entrée ou de sortie.
• La date d'établissement du document.
• La localisation du logement.
• Le nom des parties et le domicile ou le siège social du bailleur.
• Le nom du mandataire, le cas échéant.
• Les relevés des compteurs d'énergie et d'eau.
• Le détail et la description des clés remises.
• La description précise de chaque pièce et de ses équipements.
• La signature des parties.

L'état des lieux de sortie ajoute trois mentions propres : l'adresse du nouveau domicile du locataire, la date à laquelle l'état des lieux d'entrée avait été réalisé, et surtout les évolutions constatées depuis cette entrée. C'est cette troisième mention qui porte tout l'enjeu de l'état des lieux de sortie.

Quand et comment il se déroule

L'état des lieux de sortie se réalise le jour de la remise des clés, logement vide de tout meuble et de tout effet personnel dans une location vide. Dans un logement meublé, l'inventaire du mobilier accompagne la description des pièces, et son absence rend toute réclamation sur les équipements très difficile à soutenir.

La visite suit l'ordre des pièces et compare, ligne à ligne, avec l'état des lieux d'entrée. C'est la raison pour laquelle il faut apporter ce dernier : établir un état des lieux de sortie sans avoir celui d'entrée sous les yeux revient à décrire un logement sans point de comparaison, ce qui prive l'état des lieux de sa fonction.

Le relevé des compteurs clôt la démarche, avec la remise de l'ensemble des clés, badges et télécommandes. Une clé manquante se facture, y compris lorsqu'elle ouvre un local commun, puisqu'elle impose parfois de changer un cylindre.

Prenez le temps nécessaire. Un état des lieux de sortie correctement réalisé sur un deux-pièces demande environ trois quarts d'heure ; expédié en dix minutes, il produit un document imprécis dont chacun tirera ensuite une lecture différente.

Si l'une des parties refuse ou ne vient pas

L'absence du bailleur ou du locataire ne suspend pas l'obligation. La partie la plus diligente fait alors appel à un commissaire de justice. Cette profession, née de la fusion des huissiers et des commissaires-priseurs, exerce sous ce nom depuis l'été 2022. Le constat locatif qu'il dresse a la même valeur que l'état des lieux amiable, et il s'impose aux deux parties.

Les frais de constat locatif sont partagés par moitié entre bailleur et locataire, et leur montant est réglementé selon la surface du logement. C'est une différence notable avec les autres actes de cette profession : la loi a voulu qu'aucune des parties ne puisse imposer à l'autre la totalité du coût.

La convocation se fait par lettre recommandée avec avis de réception, au moins sept jours avant la date retenue. Ne pas s'y rendre ne protège de rien : le constat est réalisé en l'absence de la partie défaillante, et il fera foi.

La vétusté, notion décisive et mal connue

La vétusté désigne l'usure du logement et de ses équipements par l'effet du temps et de l'usage normal. Elle est à la charge du bailleur, et non du locataire, quelle que soit la durée d'occupation.

Le décret de 2016 a ouvert la possibilité, pour les parties, de convenir dès la signature du bail d'une grille de vétusté choisie parmi celles ayant fait l'objet d'un accord collectif de location. Cette grille attribue à chaque élément une durée de vie théorique et un abattement annuel : une peinture donnée pour dix ans perd un dixième de sa valeur par année d'occupation.

Son intérêt est considérable en pratique. Sans grille, l'appréciation se fait au cas par cas et chacun défend son estimation ; avec une grille annexée au contrat de bail, le calcul devient arithmétique et le litige disparaît. Un locataire ayant occupé six ans un logement dont les peintures sont données pour dix se voit imputer au plus quatre dixièmes du coût d'une remise en état, et non sa totalité.

Peu de baux entre particuliers comportent cette annexe, alors qu'elle protège les deux parties. C'est l'un des points à demander à la signature, au même titre que les diagnostics et les annexes obligatoires détaillées dans notre page sur le contrat de bail.

Usure normale ou dégradation : où passe la ligne

La distinction commande tout le reste. Le locataire répond des dégradations qu'il a causées ; il ne répond ni de la vétusté, ni des malfaçons, ni de l'usure liée à un usage normal du logement.

Quelques exemples aident à situer la frontière, en gardant à l'esprit qu'elle s'apprécie aussi selon la durée d'occupation.

• Usure normale : peinture ternie ou légèrement jaunie, moquette usée dans les zones de passage, joints de salle de bains noircis, trous de chevilles en nombre raisonnable, revêtement de sol marqué sous les pieds de meubles.
• Dégradation imputable au locataire : mur percé de dizaines de trous, papier peint arraché, sol brûlé ou taché de manière indélébile, équipement cassé, absence d'entretien ayant provoqué un dommage, trace de fumée sur les murs et les plafonds.
• À la charge du bailleur en toute hypothèse : vétusté des équipements, remplacement d'un appareil en fin de vie, réparations liées à un défaut du bâti ou à un vice de construction.

Le nettoyage constitue un cas à part. Le logement doit être rendu propre, mais la propreté attendue est celle d'un usage normal, pas celle d'une remise à neuf. Un ménage de fin de bail sérieux suffit ; les frais de nettoyage ne peuvent être retenus que si l'état constaté l'exige réellement et qu'une facture le justifie.

Le dépôt de garantie : délais et retenues

Le sort du dépôt de garantie découle directement de la comparaison des deux documents, et l'article 22 de la loi de 1989 fixe deux délais distincts.

• Un mois quand les deux documents concordent, autrement dit lorsqu'aucune dégradation n'apparaît.
• Deux mois lorsqu'ils divergent, afin de laisser au bailleur le temps de chiffrer les réparations.

Le point de départ est la restitution des clés, remises en main propre ou adressées en recommandé. Au-delà, le propriétaire doit ajouter 10 % d'un loyer mensuel hors charges par mois entamé de retard. Rien ne se déclenche seul : cette pénalité se demande, par un courrier recommandé rappelant la date de remise des clés et la somme conservée.

Toute retenue doit être justifiée. Le bailleur produit un devis, une facture ou le constat du commissaire de justice ; une estimation forfaitaire sans pièce n'a aucune valeur en cas de contestation. Il peut également conserver une provision lorsque le logement est en copropriété, dans l'attente de l'arrêté annuel des charges locatives, mais cette provision est plafonnée et doit être régularisée. Notre page dédiée au dépôt de garantie détaille ces règles de restitution.

Les loyers ou charges impayés se compensent aussi sur le dépôt. Là encore, le décompte doit être détaillé et remis au locataire.

Les erreurs qui coûtent le plus cher

Six erreurs reviennent dans la quasi-totalité des litiges, et chacune se prévient sans effort particulier.

• Signer sans avoir tout vérifié. Une signature vaut accord sur l'ensemble du document. Relisez chaque pièce avant de signer, et faites porter vos réserves par écrit sur le document lui-même plutôt que de les exprimer oralement.
• Accepter un état des lieux trop sommaire. Une mention « bon état » pour une pièce entière ne décrit rien et ne prouve rien. Chaque élément mérite une appréciation propre : murs, sols, plafond, menuiseries, équipements.
• Oublier les annexes. Cave, garage, box, jardin, terrasse et place de stationnement font partie du logement loué et doivent figurer au document. Leur oubli est fréquent et il se paie à la sortie.
• Négliger les relevés de compteurs d'électricité, de gaz et d'eau. Sans relevé contradictoire, la consommation entre deux occupants devient impossible à départager.
• Ne pas photographier. Des clichés datés de chaque pièce complètent utilement la description écrite, y compris pour le propriétaire.
• Réaliser l'état des lieux de sortie avec des meubles encore en place. Ce qu'un carton dissimule ne sera pas constaté, et le locataire perdra le bénéfice du doute si le dégât apparaît ensuite.

Une septième erreur mérite d'être citée à part : partir sans avoir récupéré son exemplaire signé. Le document doit être remis à chaque partie le jour même. Repartir sans lui, en comptant sur un envoi ultérieur, expose à ne jamais le recevoir et à devoir le réclamer au moment précis où la relation se tend.

Quand le logement est géré par une agence

La gestion locative par un professionnel de l'immobilier change la pratique sur trois points, sans rien modifier au droit applicable.

Le mandataire agit au nom du propriétaire et signe pour lui, sur procuration. Son nom doit figurer au document, à côté de celui du bailleur : un état des lieux qui ne mentionne que l'agence, sans identifier le propriétaire ni son domicile, ne respecte pas le décret.

Les frais constituent le second point. La loi encadre ce qui peut être facturé au locataire lors de la mise en location : sa part des honoraires d'état des lieux d'entrée est plafonnée, et elle ne peut jamais excéder celle supportée par le bailleur. L'état des lieux de sortie, lui, ne donne lieu à aucune facturation du locataire lorsqu'il est réalisé amiablement, quelle que soit la pratique de l'agence.

Le troisième point tient à l'expérience. Un professionnel réalise plusieurs états des lieux par semaine et repère des éléments qu'un particulier ne verrait pas. Cela joue dans les deux sens : sa description sera plus complète, mais aussi plus sévère. Un locataire qui a lui-même documenté son entrée avec soin part alors à égalité, ce qui n'est pas le cas s'il s'est fié à un document d'entrée expédié.

Meublé ou vide : ce qui change

Dans une location vide, l'état des lieux décrit le bâti et les équipements fixes : revêtements, menuiseries, sanitaires, chauffage, éléments de cuisine intégrés.

Dans une location meublée, il s'y ajoute un inventaire détaillé du mobilier, qui doit lister chaque meuble et chaque équipement avec son état. Cet inventaire est établi en même temps que l'état des lieux et suit le même régime : contradictoire, signé, remis à chacun.

Son absence a une conséquence directe. Le propriétaire qui ne peut prouver ni la présence ni l'état d'un meuble à l'entrée ne pourra rien retenir pour sa dégradation ou sa disparition. À l'inverse, un inventaire précis protège le locataire d'une réclamation portant sur un équipement qui manquait déjà.

La vétusté s'applique évidemment au mobilier, et plus vite qu'au bâti. Un canapé donné pour huit ans, une literie pour dix : au-delà, leur remplacement relève de la charge du propriétaire, pas du locataire sortant.

En cas de désaccord

Les litiges relatifs à l'état des lieux et au dépôt de garantie suivent une progression en trois temps, et il est rarement utile de brûler les étapes.

Le courrier recommandé ouvre la démarche. Il rappelle les dates, le montant en cause et les textes applicables, et fixe un délai de réponse. Beaucoup de situations se règlent là, la majoration de 10 % étant souvent découverte à cette occasion par le bailleur.

La commission départementale de conciliation constitue la deuxième étape. Sa saisine est gratuite, elle ne nécessite pas d'avocat, et elle réunit des représentants des bailleurs et des locataires. Son avis n'a pas force exécutoire, mais il pèse fortement si l'affaire va plus loin, et le passage devant elle est apprécié par le juge.

Le juge des contentieux de la protection tranche en dernier ressort. Il est compétent pour l'ensemble des litiges locatifs quel que soit le montant. Le délai pour agir en restitution du dépôt de garantie est de trois ans.

Une remarque de méthode s'impose : la charge de la preuve pèse sur celui qui réclame. Le bailleur qui retient doit démontrer la dégradation ; le locataire qui conteste doit produire son état des lieux d'entrée. C'est pourquoi conserver ce document, et des photographies datées, vaut mieux que n'importe quel argument développé après coup.

Ce qui peut être compensé au-delà des dégradations

Le dépôt de garantie ne couvre pas seulement les dommages constatés à l'état des lieux de sortie. Le bailleur peut y imputer d'autres sommes, à condition de les justifier avec la même rigueur.

• Les loyers et charges impayés restant dus à la fin du bail. Un décompte détaillé doit accompagner la retenue, mois par mois.
• La régularisation éventuelle des charges lorsque l'arrêté annuel de copropriété n'est pas encore connu. Le propriétaire conserve alors une provision plafonnée, qu'il doit restituer dès la régularisation obtenue.
• Les réparations locatives non effectuées, par exemple un joint, une ampoule ou un élément de robinetterie relevant de l'entretien courant.
• Les frais de remise en état constatés au document de sortie, chiffrés sur devis ou facture, et diminués de la vétusté applicable.

La responsabilité du locataire s'arrête là. Il ne répond ni de la mise aux normes du logement, ni du remplacement d'un équipement arrivé en fin de vie, ni des travaux que le propriétaire choisit d'engager entre deux locations pour améliorer son bien. C'est une confusion courante : relouer plus cher après rénovation est une décision d'investissement, elle ne se finance pas sur le dépôt de garantie du locataire sortant.

Un dernier exemple illustre la limite. Une moquette de douze ans remplacée à la sortie d'un locataire entré huit ans plus tôt ne peut lui être imputée qu'à hauteur de la part correspondant à une éventuelle dégradation anormale, jamais du coût total. Le bailleur qui restituerait un dépôt amputé de la totalité de la facture s'expose à devoir rendre la différence, majoration comprise.

Que se passe-t-il en l'absence d'état des lieux

Le cas est fréquent entre particuliers, et ses conséquences sont mal comprises.

En principe, l'article 1731 du code civil présume que le locataire a reçu le logement en bon état de réparations locatives lorsqu'aucun état des lieux d'entrée n'a été dressé. La présomption jouerait donc contre lui. Mais la loi de 1989 l'écarte lorsque l'absence du document est imputable au bailleur, ce qui est le cas dès lors que celui-ci n'a pas proposé de l'établir.

En pratique, l'absence d'état des lieux de sortie place le bailleur dans une position très difficile : il ne dispose d'aucun constat de l'état du logement à la restitution, donc d'aucun moyen de démontrer une dégradation survenue pendant la location. Sans preuve, la retenue sur le dépôt de garantie ne tient pas.

La conclusion pratique vaut pour les deux parties : refuser de participer à l'état des lieux ne protège personne. Le locataire qui s'y soustrait laisse le bailleur libre de faire dresser un constat en son absence ; le bailleur qui néglige de le réaliser se prive de tout recours.

Ce que la loi ALUR a changé

Le régime actuel doit beaucoup à la loi ALUR du 24 mars 2014, qui a repris en profondeur les rapports locatifs. Quatre apports concernent directement l'état des lieux.

• Un contrat de location type, fixé par décret, dont l'état des lieux constitue une annexe obligatoire au même titre que les diagnostics.
• Le plafonnement des honoraires facturés au locataire pour la réalisation de l'état des lieux d'entrée, exprimé en euros par mètre carré de surface habitable et limité à ce que supporte le bailleur.
• L'habilitation du décret de 2016, qui a normalisé le contenu du document, jusque-là entièrement libre.
• La reconnaissance du support numérique : un état des lieux réalisé sur tablette a la même valeur qu'un document papier, dès lors qu'il est signé par les deux parties et qu'un exemplaire est remis à chacune.

Ce dernier point mérite une précision pratique. Signer sur une tablette qu'on ne relit pas dans de bonnes conditions revient à signer à l'aveugle : demandez à consulter l'écran pièce par pièce, et exigez l'envoi immédiat de votre exemplaire, pas une transmission différée.

Où trouver de l'aide gratuitement

Deux ressources existent avant d'engager une procédure, et elles ne coûtent rien.

Les agences départementales d'information sur le logement, les ADIL, disposent de juristes qui renseignent bailleurs comme locataires sans condition de ressources. Un appel avant de signer un état des lieux contesté vaut mieux qu'une consultation payante après.

Le tribunal judiciaire, ensuite, propose des points d'accès au droit où des permanences gratuites orientent les particuliers. Saisir le juge des contentieux de la protection reste possible sans avocat pour les litiges locatifs, et la procédure est écrite : un dossier complet, avec l'état des lieux d'entrée, celui de sortie, les photographies et les courriers échangés, pèse davantage que la longueur de l'argumentation.

Préparer sa sortie

Quelques gestes en amont évitent l'essentiel des litiges, et ils ne demandent qu'un peu d'anticipation.

• Relire l'état des lieux d'entrée plusieurs semaines avant la date, pour repérer ce qui a évolué et ce qui était déjà signalé.
• Photographier chaque pièce le jour de la sortie, avec un cliché daté. Ces images ne remplacent pas le document, mais elles l'éclairent en cas de contestation.
• Réparer ce qui peut l'être : reboucher les trous, remplacer une ampoule ou un joint, remettre une porte de placard. Ces réparations locatives incombent au locataire et coûtent moins cher faites soi-même que refacturées.
• Rassembler les clés, y compris les doubles réalisés en cours de bail, ainsi que les notices et télécommandes remises à l'entrée.
• Relever les compteurs et signaler les changements de contrat d'énergie et d'assurance habitation à la bonne date.
• Communiquer l'adresse du nouveau domicile, mention obligatoire du document et condition pratique de la restitution du dépôt.

Un modèle d'état des lieux conforme au décret est disponible gratuitement sur le site du service public. L'utiliser évite les oublis de mentions obligatoires, qui affaiblissent le document sans que personne ne s'en aperçoive avant le litige.

Ces démarches complètent celles décrites dans notre page sur le préavis du locataire, qui fixe le calendrier de la fin de bail, et nos conseils aux locataires pour l'ensemble du parcours.

Questions fréquentes

L'état des lieux de sortie est-il obligatoire ?

Oui, la loi du 6 juillet 1989 impose qu'il soit établi contradictoirement lors de la restitution des clés. Son absence prive surtout le bailleur de tout moyen de prouver une dégradation.

Combien coûte un état des lieux de sortie ?

Rien lorsqu'il est réalisé amiablement entre les parties. En cas de recours à un commissaire de justice, les frais sont réglementés selon la surface du logement et partagés par moitié entre bailleur et locataire.

Dans quel délai le dépôt de garantie doit-il être rendu ?

Un mois quand les deux documents concordent, deux mois lorsqu'ils divergent. Passé ce terme, le propriétaire doit ajouter 10 % d'un loyer mensuel hors charges par mois entamé de retard.

Le bailleur peut-il retenir pour un nettoyage ?

Seulement si l'état constaté l'exige réellement et qu'une facture le justifie. Le logement doit être rendu propre, mais la propreté attendue est celle d'un usage normal, pas celle d'une remise à neuf.

Qu'est-ce que la grille de vétusté ?

Un document annexé au bail qui attribue à chaque élément une durée de vie théorique et un abattement annuel. Elle transforme l'appréciation subjective des dégradations en un calcul, et supprime l'essentiel des litiges.

Que faire si le propriétaire refuse de faire l'état des lieux ?

Faire appel à un commissaire de justice, qui dresse un constat opposable aux deux parties après convocation par lettre recommandée. Les frais sont partagés par moitié.