L'état des lieux et le dépôt de garantie sont à l'origine de la majorité des litiges locatifs. Les règles sont pourtant précises, et les connaître évite l'essentiel des conflits au moment du départ.
Le dépôt de garantie est plafonné par la loi : un mois de loyer hors charges pour une location vide, deux mois pour un meublé. Il ne peut être exigé aucun dépôt lorsque le loyer est payable d'avance pour plus de deux mois. Cette somme reste la propriété du locataire, le bailleur ne la conserve qu'à titre de garantie.
Un état des lieux qui protège les deux parties
L'état des lieux d'entrée doit être établi contradictoirement, en présence des deux parties, et annexé au bail. Sa précision fait toute la différence : mentionner l'état de chaque pièce, des sols, des murs, des équipements, avec des photographies datées. Un document vague ou pré-rempli ne protège personne. Le locataire dispose en outre de dix jours après l'entrée pour demander la modification de l'état des lieux, et d'un mois pour les éléments de chauffage, lors de la première période de chauffe.
La restitution du dépôt obéit à un calendrier strict. Le bailleur dispose d'un mois lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, et de deux mois en cas de différences constatées. Passé ce délai, la somme due est majorée de dix pour cent du loyer mensuel par mois de retard entamé.
Toute retenue doit être justifiée par des pièces : devis, factures, constat. Le bailleur ne peut pas facturer l'usure normale du logement, appelée vétusté. Des peintures ternies après plusieurs années d'occupation relèvent de cette vétusté, un mur percé ou une moquette brûlée non.
Ces règles s'appliquent à toute location d'appartement ou de maison à usage de résidence principale, que le bailleur soit un particulier ou une agence.
