Le contrat de bail location est le document fondateur de la relation entre propriétaire et locataire. Il doit impérativement mentionner l’identité des parties, la description du logement (surface, équipements, annexes), la durée, le montant du loyer et des charges, le dépôt de garantie, la date de prise d’effet et les conditions de révision du loyer. Pour les locations de résidence principale, un contrat de bail conforme à la loi ALUR est obligatoire depuis 2014.
Mentions obligatoires du bail
Un modèle de bail conforme doit inclure plusieurs éléments essentiels : la désignation précise du logement (adresse, surface habitable, nombre de pièces, cave, parking si applicable), le montant du loyer et des charges avec le mode de régularisation, le montant du dépôt de garantie, la liste des diagnostics annexés, et la mention de la zone tendue si applicable. Pour une colocation, chaque colocataire doit être mentionné au bail ou un avenant doit être établi. Le modèle officiel est disponible gratuitement sur le site du gouvernement (service-public.fr).
Clauses abusives interdites par la loi
Certaines clauses abusives bail sont expressément interdites par la loi du 6 juillet 1989. Parmi les plus fréquentes : l’interdiction d’avoir un animal de compagnie (sauf animal dangereux), l’obligation de payer des frais de renouvellement de bail, l’interdiction de recevoir des visites, l’obligation de souscrire à une assurance spécifique désignée par le propriétaire, ou la facturation de frais de relance non prévus. Toute clause abusive est réputée non écrite et ne s’impose pas au locataire, même si elle figure dans le contrat signé.
État des lieux et inventaire
Le bail de location doit être accompagné d’un état des lieux d’entrée et, si le logement est meublé, d’un inventaire signé des deux parties. L’état des lieux décrit l’état de chaque pièce, des murs, sols, plafonds, fenêtres et équipements. Il constitue la référence unique en cas de litige lors de la sortie. En l’absence d’état des lieux, le logement est présumé avoir été remis en bon état : le locataire est alors protégé si aucune dégradation ne peut lui être imputée sans cet état d’entrée.
Modifier ou renouveler un bail
Toute modification du contrat de bail location en cours de bail doit faire l’objet d’un avenant signé des deux parties. Le bailleur ne peut pas imposer unilatéralement de nouvelles conditions. Au renouvellement, le loyer peut être révisé dans le cadre strict de la loi : uniquement par application de l’IRL, ou par une procédure spécifique si le loyer était manifestement sous-évalué. Le locataire dispose d’un droit de refus qui entraîne la non-reconduction du bail, avec un préavis de six mois pour le propriétaire.
