Loyer impayé : quels recours pour le propriétaire ?

Un loyer impayé ouvre au propriétaire une suite de recours encadrée par la loi du 6 juillet 1989 : relance amiable, commandement de payer délivré par commissaire de justice, puis saisine du juge des contentieux de la protection. Chaque jour perdu alourdit la dette locative et réduit les chances de la recouvrer.

À partir de quand parle-t-on de loyer impayé

Le loyer est dû à la date fixée par le contrat de location, sans qu'aucune relance ne soit nécessaire pour rendre la somme exigible. Un retard de paiement de quelques jours ne constitue donc pas encore un litige, mais la dette existe dès l'échéance passée. En pratique, on parle d'impayé lorsque le locataire laisse filer une échéance entière sans explication, ou lorsqu'il règle partiellement plusieurs fois de suite.

La distinction compte parce qu'elle commande le rythme du propriétaire. Un locataire qui prévient d'une difficulté temporaire et propose de régler en deux fois n'appelle pas la même réponse qu'un occupant devenu injoignable. Dans le premier cas, la solution amiable est la plus rapide et la moins coûteuse. Dans le second, chaque mois d'attente ajoute un loyer à recouvrer sur une personne dont la solvabilité se dégrade.

Un repère juridique utile : l'action en paiement des loyers se prescrit par trois ans. Passé ce délai, les sommes les plus anciennes ne peuvent plus être réclamées en justice, ce qui interdit de laisser une dette locative s'installer indéfiniment sans agir.

Le calendrier des recours, étape par étape

La procédure suit un ordre imposé, chaque acte conditionnant le suivant. Ce tableau donne les durées légales minimales : en pratique, la fixation devant le tribunal et la réponse de la préfecture les allongent nettement.

Les premiers jours : privilégier la voie amiable

Un appel téléphonique le lendemain de l'échéance règle un nombre considérable de dossiers, tout simplement parce que beaucoup d'impayés viennent d'un incident bancaire ou d'un changement de domiciliation. Contacter le locataire tôt permet aussi de mesurer la nature de la difficulté : perte d'emploi, séparation, maladie, ou refus délibéré de payer.

Si l'échange ne suffit pas, une lettre recommandée avec avis de réception fixe la situation par écrit. Elle rappelle le montant dû, les échéances concernées, et propose un plan d'apurement. Cet échéancier est l'outil le plus efficace du propriétaire : il étale la dette sur plusieurs mois tout en maintenant le paiement du loyer courant, et il constitue une preuve de bonne foi devant le juge si la procédure se poursuit. Un plan réaliste vaut mieux qu'un plan ambitieux qui sera abandonné à la deuxième échéance.

Le conseil aux locataires en difficulté passe par les acteurs que mobilise aussi le bailleur, et rien n'interdit d'orienter l'occupant vers eux : un locataire accompagné redevient solvable plus souvent qu'un locataire abandonné à sa dette.

La mise en demeure, dernier acte avant le juge

La mise en demeure est une lettre recommandée qui somme le locataire de régler sous un délai précis, généralement huit à quinze jours. Elle n'a pas de forme légale imposée, mais elle marque une rupture : elle fait courir les intérêts de retard et démontre que la démarche amiable a été tentée. Conserver l'accusé de réception est indispensable, car ce document sera versé au dossier.

Les aides à mobiliser sans attendre

Plusieurs organismes interviennent avant que le litige ne devienne judiciaire, et le propriétaire a tout intérêt à les solliciter lui-même plutôt qu'à attendre que le locataire le fasse.

• L'ADIL de votre département informe gratuitement les deux parties sur leurs droits et sur la procédure. C'est le premier réflexe quand on ignore par où commencer.
• Le fonds de solidarité pour le logement, ou FSL, peut prendre en charge tout ou partie de la dette locative d'un ménage modeste. Il est géré par le conseil départemental et la demande se dépose auprès des services sociaux, que le bailleur peut solliciter lui-même.
• Action Logement propose des aides aux salariés du secteur privé, dont le dispositif Visale présenté plus bas.
• Le conciliateur de justice intervient gratuitement pour formaliser un accord entre bailleur et locataire. Cette conciliation a valeur d'engagement et évite l'assignation.
• La commission de surendettement de la Banque de France peut être saisie par le locataire. Elle suspend alors les poursuites, ce que le propriétaire doit anticiper.

Signaler l'impayé à la CAF ou à la MSA

Lorsque l'aide au logement est versée directement au bailleur, en tiers payant, celui-ci doit signaler l'impayé à la caisse dès qu'il est constitué, en pratique deux mois de loyer restés dus. Ce signalement n'est pas une formalité administrative de plus : il déclenche l'examen du dossier et permet, si un plan d'apurement est mis en place, le maintien du versement de l'aide. À l'inverse, un impayé passé sous silence conduit à la suspension de l'aide, donc à une perte sèche pour le propriétaire. La règle vaut aussi pour la MSA quand le locataire relève du régime agricole.

Faire jouer la caution ou l'assurance

Avant toute action judiciaire, le bailleur doit vérifier de quelles sûretés il dispose. Un acte de cautionnement signé par un garant permet de réclamer les sommes dues directement à cette personne, par lettre recommandée puis, si nécessaire, en justice. Le code civil distingue deux formes : la caution simple oblige à poursuivre d'abord le locataire, quand la caution solidaire permet de s'adresser au garant immédiatement. Les modalités de mise en jeu figurent dans notre page sur le garant du locataire et les solutions de caution.

La garantie Visale, portée par Action Logement, est gratuite pour le bailleur et couvre les loyers impayés dans la limite prévue au contrat. La déclaration se fait en ligne, dans une fenêtre courte qu'il faut respecter sous peine de perdre le bénéfice de cette couverture.

L'assurance loyers impayés, ou GLI, joue ce rôle contre une cotisation calculée sur le montant des loyers. Elle impose en contrepartie des conditions de solvabilité au moment de la sélection du locataire, et elle exige presque toujours que la déclaration de sinistre intervienne très vite après le premier impayé. Une GLI déclarée trop tard ne couvre rien : c'est l'erreur la plus fréquente des bailleurs assurés. Ces couvertures ne se cumulent pas avec un acte de cautionnement, sauf pour un locataire étudiant ou apprenti.

Le commandement de payer, premier acte judiciaire

Quand l'amiable a échoué, le propriétaire charge un commissaire de justice, profession qui a remplacé celle d'huissier de justice depuis le 1er juillet 2026, de délivrer un commandement de payer. Cet acte détaille les sommes réclamées, loyer et charges comprises, et somme le locataire de régler dans un délai désormais fixé à six semaines. Il était de deux mois avant la loi du 27 juillet 2023.

Le commandement vise la clause résolutoire du bail, qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement. Depuis cette même loi, la clause est réputée écrite dans les baux d'habitation, même lorsque le contrat de location ne la mentionne pas : un bail ancien ou rédigé sommairement n'empêche donc plus d'engager la procédure. Si le locataire paie dans le délai, tout s'arrête et le bail se poursuit normalement. S'il ne paie pas, la clause produit ses effets et le bail est résilié, ce que le juge viendra constater.

Les frais de cet acte sont à l'avance à la charge du bailleur, entre une centaine et deux cents euros selon les diligences. Ils sont ensuite mis à la charge du locataire par le jugement, encore faut-il pouvoir les récupérer.

Saisir le juge des contentieux de la protection

Passé le délai du commandement, le commissaire de justice délivre une assignation devant le tribunal judiciaire. Le contentieux locatif relève du juge des contentieux de la protection, magistrat spécialisé dans les litiges de la vie quotidienne. L'assignation doit être notifiée au préfet au moins six semaines avant l'audience, afin qu'un diagnostic social et financier soit établi sur la situation du ménage et transmis au magistrat.

À l'audience, le propriétaire demande la constatation de la résiliation du bail, la condamnation au paiement de la dette et l'expulsion. Le juge dispose toutefois d'un large pouvoir d'appréciation : s'il estime le locataire de bonne foi et capable de se rétablir, il peut accorder des délais de paiement pouvant aller jusqu'à trois ans et suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période. Le bail est alors maintenu tant que l'échéancier fixé par le tribunal est respecté, et il n'est définitivement résilié qu'en cas de nouveau manquement.

Une variante existe pour les dossiers où seul le recouvrement importe, par exemple quand le locataire est déjà parti : l'injonction de payer, procédure écrite et rapide, permet d'obtenir un titre exécutoire sans audience. Elle ne règle pas la question de l'occupation du logement, mais elle ouvre la voie aux mesures d'exécution sur les revenus ou les comptes du débiteur.

L'expulsion : comment elle se déroule réellement

Le jugement d'expulsion n'autorise pas le propriétaire à reprendre les lieux. Il doit d'abord être signifié, puis le commissaire de justice délivre un commandement de quitter les lieux qui laisse deux mois à l'occupant pour partir. Ce dernier peut encore saisir le juge de l'exécution pour obtenir un ultime report, dans la limite de trois ans.

Si le logement n'est pas libéré, le commissaire de justice sollicite le concours de la force publique auprès de la préfecture. Celle-ci dispose de deux mois pour répondre ; son silence vaut refus. En cas de refus, explicite ou tacite, le bailleur peut demander à l'État une indemnisation du préjudice subi, correspondant en principe aux loyers perdus depuis la demande. Cette voie est méconnue et constitue souvent la seule compensation réelle quand l'occupant est insolvable.

Le jour de l'expulsion, encadré par le code des procédures civiles d'exécution, les meubles laissés sur place sont inventoriés et peuvent être entreposés en garde-meuble aux frais du locataire. Le propriétaire ne récupère la libre disposition de son bien qu'à ce moment, en général douze à dix-huit mois après le premier impayé.

La trêve hivernale et ses exceptions

Aucune expulsion ne peut être exécutée entre le 1er novembre et le 31 mars, sauf lorsqu'un relogement décent est assuré au locataire et à sa famille, ou lorsque l'occupation résulte d'une entrée par voie de fait. La trêve suspend l'exécution, pas la procédure : les actes peuvent continuer d'être délivrés et le jugement obtenu pendant cette période, ce qui évite de perdre l'hiver entier.

Ce que l'impayé change pour votre imposition

Un point ignoré de beaucoup de bailleurs : les revenus fonciers se déclarent sur les loyers réellement encaissés, et non sur les loyers dus. Un loyer que le locataire n'a jamais versé n'a donc pas à figurer dans la déclaration, quel que soit le montant inscrit au bail. Cette règle du code général des impôts évite d'être imposé sur une somme que l'on cherche encore à recouvrer.

Au régime réel, les sommes engagées pour recouvrer la créance viennent en déduction des revenus fonciers : honoraires du commissaire de justice, frais d'avocat, cotisation de l'assurance loyers impayés. Le micro-foncier applique au contraire un abattement forfaitaire et n'autorise aucune déduction. Un bailleur confronté à un dossier lourd a donc intérêt à comparer les deux régimes avant de solliciter l'option pour le réel, qui l'engage trois ans.

Si la créance est ensuite récupérée, en tout ou partie, elle se déclare l'année de son encaissement. Une dette abandonnée définitivement, après une décision de la commission de surendettement ou la disparition du débiteur, ne donne lieu à aucune imposition. Le bailleur social relève de règles distinctes. Pour un particulier qui loue un ou deux logements, les travaux de remise en état rendus nécessaires par le départ du locataire sont également déductibles au régime réel, à condition de conserver les factures.

Ce que les bailleurs demandent le plus souvent

Puis-je changer la serrure ou couper l'eau ?

Non. Reprendre un logement sans décision de justice est un délit puni de trois ans d'emprisonnement et de 30 000 euros d'amende par le code pénal. Couper l'eau ou l'électricité expose aux poursuites pénales et fait perdre le bénéfice de la procédure engagée.

Le dépôt de garantie peut-il servir à payer les loyers dus ?

Il ne peut pas être imputé sur les loyers en cours de bail : le locataire ne peut pas exiger de cesser de payer au motif que le bailleur détient cette somme. En revanche, à la sortie, le dépôt s'impute sur la dette locative restante.

Combien de temps dure la procédure complète ?

Entre douze et dix-huit mois en moyenne, du premier impayé à la libération effective du logement. L'attente d'un jugement et la réponse de la préfecture sur le concours de la force publique expliquent l'essentiel de cette durée.

Faut-il un avocat ?

La représentation par avocat n'est pas obligatoire devant le juge qui traite ces litiges. Un bailleur peut donc agir seul, mais l'accompagnement d'un professionnel reste utile quand la dette est élevée ou que le locataire conteste.

Que faire si le locataire quitte le logement en laissant sa dette ?

Le bailleur conserve trois ans pour agir en paiement. L'injonction de payer permet d'obtenir un titre exécutoire, puis de faire pratiquer une saisie sur salaire ou sur compte bancaire par un commissaire de justice.

Les faux pas qui ruinent un dossier

Attendre est de loin la plus fréquente. Beaucoup de propriétaires laissent passer trois ou quatre échéances par crainte du conflit ou par méconnaissance de la démarche, et se retrouvent avec une dette locative que le locataire ne pourra jamais rembourser. Engager la procédure tôt n'empêche pas de rester conciliant : rien n'interdit de retirer une assignation si un accord intervient.

Viennent ensuite les fautes de forme. Un commandement de payer qui omet une somme, une assignation non notifiée au préfet dans le délai légal, une déclaration de sinistre GLI hors délai : chacune de ces erreurs fait perdre plusieurs mois et parfois la couverture. Le recours à un commissaire de justice dès le premier acte protège de ces vices.

Enfin, négliger la prévention coûte plus cher que tout le reste. Un dossier de candidature vérifié, un acte de cautionnement complet ou une garantie souscrite avant l'entrée dans les lieux évitent l'essentiel des impayés. Les obligations et bonnes pratiques du propriétaire bailleur détaillent ces précautions, et notre page sur le dépôt de garantie précise ce que cette somme couvre réellement. Pour le détail des textes applicables, la fiche du service public sur les impayés de loyer reprend la procédure article par article.