Non : une fois le bail signé, le logement loué devient le domicile privé du locataire, et le propriétaire n'y entre qu'avec son accord. La loi du 6 juillet 1989 prévoit trois cas de visite du logement par le propriétaire (vente ou location, travaux, état des lieux), chacun limité en jours et en heures, avec un accord du locataire sur les créneaux.
Pas de visite sans l'accord du locataire
- Pas de visite sans l'autorisation du locataire, y compris avec un double.
- Pour vendre ou relouer : jamais un jour férié, deux heures au plus par jour ouvrable.
- Pour des travaux : notification préalable, pas de chantier le week-end sans consentement.
- En cas d'abus : mise en demeure, puis juge des contentieux de la protection.
Pourquoi le propriétaire ne peut pas visiter le logement loué librement
Le contrat de location transfère au locataire la jouissance du bien pendant toute la durée du bail. L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le bailleur à assurer au locataire la jouissance paisible du logement loué : il reste propriétaire des murs, mais il n'en a plus l'usage. L'appartement ou la maison est devenu le domicile du locataire, protégé comme tel par le droit, tout comme l'intimité de ses occupants.
Concrètement, le propriétaire ne peut pas passer à l'improviste « pour vérifier la tenue » de l'appartement, ni entrer en l'absence du locataire, ni imposer une visite annuelle que le bail ne prévoit pas et que la loi ne connaît pas. Pénétrer dans le logement sans l'autorisation du locataire, y compris avec un double conservé depuis la signature, expose le bailleur à des poursuites pour violation de domicile (article 226-4 du code pénal). Le titre de propriété ne change rien : la protection porte sur le domicile, pas sur la propriété du bien.
Cette règle vaut pour la location vide comme pour la location meublée, pour un bail d'habitation principale comme pour une colocation. Elle ne signifie pas que le locataire peut tout refuser : la loi organise précisément les situations où il doit ouvrir sa porte, et ce qu'il risque s'il s'y oppose sans raison. Si vous débutez dans la relation locative, les droits et obligations du locataire au quotidien donnent le cadre général dans lequel s'inscrit ce droit de visite.
Les trois cas où le locataire doit laisser visiter
Hors de ces trois situations, toute visite du logement repose sur le seul accord du locataire, qu'il peut donner ou refuser librement.
La mise en vente ou la remise en location du logement
Lorsque le propriétaire veut vendre ou relouer le bien, il souhaite le faire visiter par des acheteurs ou des candidats locataires. La loi ne le lui interdit pas, mais elle encadre les horaires : l'article 4 de la loi de 1989 répute non écrite toute clause qui obligerait le locataire à laisser visiter le logement les jours fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables, en vue de la vente ou de la location. Le locataire doit donc laisser visiter, mais dans ces limites.
En pratique, ces visites ont lieu pendant le préavis, après un congé donné par le locataire ou par le bailleur, ou pendant le cours du bail quand le propriétaire cherche un acheteur pour un logement occupé. Le locataire sortant peut aussi faire visiter lorsqu'il cherche un successeur, en accord avec le bailleur, mais il n'y est pas tenu. Le détail des délais de départ se trouve dans notre dossier sur le préavis du locataire et la lettre de congé.
Les travaux et les réparations
L'article 7 de la loi de 1989 fait obligation au locataire de permettre l'accès aux lieux loués pour préparer et effectuer des travaux : amélioration des parties communes ou privatives, entretien normal, remise en état, mise aux normes de décence ou amélioration de la performance énergétique. Avant le début des travaux, le bailleur doit informer le locataire par une notification de leur nature et de leurs modalités d'exécution, remise en main propre ou envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception.
Depuis la loi ALUR, les travaux ne peuvent pas avoir lieu les samedis, dimanches et jours fériés sans le consentement exprès du locataire. Si les travaux durent plus de vingt et un jours, l'article 1724 du code civil permet au locataire d'obtenir une diminution du loyer proportionnelle à la durée des travaux et à la partie du logement dont il a perdu l'usage. Si les travaux rendent le logement inhabitable, le locataire peut demander la résiliation du bail.
L'état des lieux
Le constat d'entrée et celui de sortie supposent la présence des deux parties ou de leurs représentants. Le locataire ne peut pas empêcher ce constat en fermant l'accès : sans lui, le propriétaire peut faire établir le document par un commissaire de justice. Pour préparer ce rendez-vous, le guide sur l'état des lieux de sortie et la vétusté détaille ce qui peut être retenu sur le dépôt de garantie.
Horaires, jours fériés et délai de prévenance : les règles pratiques
La loi fixe un plafond, pas un calendrier. Le propriétaire et le locataire s'entendent sur les créneaux, et c'est cette entente qui conditionne chaque visite. Voici comment les règles se combinent selon le motif.
| Raison de la visite | Fondement | Limites horaires | Information du locataire |
|---|---|---|---|
| Vente ou relocation | Loi de 1989, article 4 | Deux heures au plus par jour ouvrable | Créneaux fixés ensemble |
| Travaux d'entretien, d'amélioration ou de rénovation | Loi de 1989, article 7 ; code civil, article 1724 | Pas le week-end ni un jour chômé sans consentement | Notification de la nature et des modalités des travaux |
| État des lieux | Loi de 1989, article 3-2 | Rendez-vous convenu entre les parties | Date fixée ensemble, commissaire de justice à défaut |
| Simple contrôle du bien | Aucun | Seulement avec son autorisation | Demande que le locataire peut refuser |
Aucun texte ne fixe de délai de prévenance chiffré pour une visite de vente ou de relocation. L'usage, que reprennent beaucoup de contrats, consiste à prévenir quelques jours avant et à confirmer par mail ou SMS (l'essentiel est de garder une trace). Les deux heures s'entendent par jour ouvrable : un propriétaire ne peut pas regrouper sur une seule journée les créneaux de toute une semaine.
Prenons un exemple : un appartement est mis en vente en cours de bail, et l'agence immobilière chargée du mandat souhaite organiser des visites. Le locataire peut proposer le mardi et le jeudi de 18 h à 20 h ; il respecte alors la loi, et l'agence ne peut pas exiger le samedi matin. S'il accepte aussi le samedi, c'est un geste, pas une obligation. Autre exemple : un bailleur qui programme le remplacement des fenêtres doit adresser sa notification avant l'intervention et ne peut faire venir l'artisan un dimanche que si le locataire l'accepte expressément.
Le locataire peut-il refuser une visite ?
Oui, dans plusieurs situations : si la visite ne relève d'aucun des cas prévus par la loi, si les horaires dépassent le plafond légal, si elle tombe un jour férié, ou si le bailleur se présente sans rien demander ni prévenir. Le refus est alors légitime, et le locataire n'a pas à se justifier.
À l'inverse, le locataire qui refuse systématiquement toute visite de vente ou de relocation, ou qui bloque l'accès pour des travaux régulièrement notifiés, manque à ses obligations. Le propriétaire peut lui adresser une mise en demeure par lettre recommandée, puis saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire. Le juge peut ordonner l'accès au logement, parfois sous astreinte, et le refus répété peut être retenu comme un manquement au contrat de location. Si le bail contient une clause résolutoire, celle-ci ne vise en principe que les impayés, le défaut d'assurance habitation ou le dépôt de garantie non versé : un refus de visite ne suffit pas à la déclencher automatiquement.
Le bailleur qui subit un préjudice (une cession ratée, un nouveau bail retardé faute de visites) peut demander des dommages et intérêts devant le tribunal, à condition d'en apporter la preuve. Cette issue reste rare : dans la grande majorité des situations, un échange par mail sur les créneaux suffit à régler le litige.
Comment organiser une visite du logement sans conflit
La visite se passe bien quand chacun sait ce qui est attendu. Côté bailleur, les bonnes pratiques sont simples :
- demander par mail ou par courrier, en précisant la raison (vente, nouveau bail, travaux) et la durée envisagée ;
- proposer plusieurs créneaux, dans la limite de deux heures par jour ouvrable pour une vente ou une relocation ;
- regrouper les visiteurs sur un seul créneau plutôt que multiplier les passages ;
- ne jamais utiliser le double sans autorisation expresse du locataire pour une date et une heure précises ;
- vérifier que l'agence mandatée connaît ces règles et les applique.
Côté locataire, répondre rapidement et proposer des horaires compatibles avec sa vie professionnelle évite la montée en tension. Le locataire peut être présent ou se faire représenter ; il peut aussi, s'il le souhaite, confier ses clés pour une visite ponctuelle, mais rien ne l'y oblige. Les objets de valeur et les documents personnels restent sous sa responsabilité : mieux vaut les ranger avant l'arrivée des visiteurs. Photographier les pièces avant une série de visites fournit une trace en cas de dégradation.
Le bailleur qui loue lui-même, sans agence, gagne à fixer ce cadre dès le départ. Une clause claire dans le contrat de bail et ses clauses obligatoires sur les modalités de visite en fin de bail évite de négocier au dernier moment, à condition qu'elle respecte les plafonds légaux : une clause plus exigeante que la loi est réputée non écrite.
Visite en cas d'urgence : ce qui change
Une fuite d'eau qui inonde l'appartement du dessous, un début d'incendie, une odeur de gaz : l'urgence justifie une intervention rapide, mais elle ne donne pas au propriétaire un droit d'entrer seul. S'il ne parvient pas à joindre le locataire, il fait appel aux services de secours (pompiers) ou aux forces de l'ordre, qui disposent de leurs propres pouvoirs d'intervention. Le syndic de copropriété peut aussi faire intervenir un plombier sur les parties communes de l'immeuble, mais pas dans les parties privatives sans le consentement de l'occupant.
Pour les réparations urgentes qui ne peuvent pas attendre la fin du bail, l'article 1724 déjà cité oblige le locataire à les souffrir, quelle que soit la gêne. Le bailleur doit néanmoins l'en informer au plus tôt et organiser les travaux avec lui. Pour une panne de chaudière en plein hiver, les délais et les obligations de chacun sont détaillés dans notre dossier sur la panne de chauffage du locataire.
Que faire si le propriétaire entre sans autorisation ?
Un bailleur qui entre dans le logement loué sans y être invité, ou qui y revient à répétition malgré un refus, porte atteinte à la jouissance paisible et à la vie privée de son locataire. La démarche se fait par étapes :
- Rassembler les preuves : témoignages de voisins, messages, photos, constat d'un commissaire de justice si les intrusions se répètent.
- Adresser une lettre recommandée au propriétaire rappelant les règles du droit de visite et demandant la restitution du double, s'il en conserve un.
- Solliciter une conciliation : le conciliateur de justice ou la commission départementale de conciliation peuvent être saisis gratuitement, et une tentative de résolution amiable est souvent un préalable à la saisine du juge.
- Saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire pour faire cesser le trouble et obtenir des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.
- Porter plainte pour violation de domicile dans les cas les plus graves (intrusion en l'absence du locataire, changement de serrure, fouille des affaires).
Le locataire peut aussi changer la serrure du logement pendant la durée du bail, à condition de remettre l'ancien cylindre en place à son départ. C'est souvent la décision la plus rapide pour couper court à des visites non consenties. Pour une information juridique gratuite et personnalisée, l'ADIL de votre département répond aux questions des locataires et des bailleurs ; la fiche du service public consacrée à l'accès du propriétaire au logement loué reprend les mêmes règles.
Le point de vue du bailleur : protéger ses intérêts sans franchir la ligne
Un bailleur a des raisons légitimes de vouloir voir son bien : s'assurer qu'il est entretenu, préparer une vente, anticiper des travaux. La bonne méthode consiste à passer par les outils que la loi lui donne plutôt que par une visite imposée. Il peut exiger chaque année l'attestation d'assurance habitation, rappeler au locataire ses obligations d'entretien courant (chaudière, ramonage, menu entretien) et, en fin de bail, comparer l'état des lieux de sortie avec celui d'entrée pour retenir sur le dépôt de garantie les dégradations imputables au locataire.
Pour une vente, le propriétaire gagne souvent du temps en fixant avec son locataire un planning de visites dès la mise en vente, par écrit, plutôt qu'en réclamant l'accès à chaque demande d'acheteur. Pour relouer, les visites se concentrent sur la durée du préavis : un calendrier clair limite la vacance locative sans heurter le locataire sortant. Si la relation se tend, garder une trace de chaque échange et s'en tenir au texte protège le bailleur en cas de procédure.
Sur un site d'annonces immobilières, préciser qu'un bien immobilier est vendu occupé et que les visites se font sur des créneaux fixés prépare les acheteurs et évite les demandes impossibles. Le droit du bailleur de vendre, son droit de percevoir le loyer et son droit de faire réaliser les travaux nécessaires coexistent avec le droit du locataire à une jouissance paisible : aucun ne l'emporte sur l'autre, et c'est au juge de trancher en cas de désaccord durable. Indiquer dans chaque notification l'adresse du logement, la raison et la date envisagée facilite aussi la preuve.
Les propriétaires qui gèrent eux-mêmes leur bien trouveront les autres points de vigilance (fiscalité, diagnostics, entretien) dans notre page consacrée au propriétaire bailleur et à ses obligations. Pour une gestion locative déléguée, le mandat confié à l'agence doit reprendre ces mêmes limites : l'agence n'a pas plus de droits que le propriétaire qu'elle représente.
Questions fréquentes sur la visite du logement par le propriétaire
Le propriétaire peut-il imposer une visite annuelle du logement ?
Aucune loi ne prévoit de visite annuelle de contrôle. Une telle clause dans le bail n'engage le locataire que s'il l'accepte au moment de chaque visite ; il peut refuser une visite qui ne relève ni d'une vente, ni d'une relocation, ni de travaux.
Combien d'heures par jour le locataire doit-il laisser visiter pour une vente ?
Deux heures au plus par jour ouvrable, et jamais un jour férié, selon l'article 4 de la loi du 6 juillet 1989. Le locataire peut accepter davantage, mais il n'y est pas tenu.
Le propriétaire peut-il garder un double des clés du logement loué ?
Il peut en conserver un, mais il ne peut pas s'en servir pour entrer sans le feu vert du locataire. Le locataire peut lui demander de le restituer ou changer la serrure pendant la durée du bail.
Que risque un propriétaire qui entre sans y être autorisé ?
Il s'expose à une action devant le juge des contentieux de la protection pour trouble de jouissance, avec des dommages et intérêts, et à des poursuites pénales pour violation de domicile dans les cas d'intrusion.
